به گزارش فرکانس، کاهش قدرت خرید، افت معاملات و افزایش هزینه ساخت، سه ضلع بازاری را ساختهاند که در آن ارزان شدن گسترده مسکن سناریوی سادهای نیست، اما گران شدن ملک نیز الزاماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود. بررسی شرایط فعلی نشان میدهد خریداران مصرفی و سرمایهای باید دو استراتژی متفاوت در پیش بگیرند.
بازار مسکن دیگر با یک سؤال ساده پاسخ نمیدهد
در سالهای گذشته، بسیاری از خریداران بازار مسکن تصمیم خود را بر اساس یک پرسش مشخص میگرفتند: «خانه گران میشود یا ارزان؟» اما شرایط مرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد این پرسش دیگر به تنهایی برای تصمیمگیری کافی نیست.
بازار اکنون با ترکیبی از رکود معاملاتی، تورم هزینهای و کاهش قدرت خرید مواجه است. به همین دلیل ممکن است قیمت اسمی یک ملک افزایش پیدا کند، اما همان ملک ماهها بدون مشتری باقی بماند.
این تفاوت، مهمترین نکتهای است که خریداران باید در ماههای آینده در نظر بگیرند.
چرا احتمال کاهش شدید قیمت پایین است؟
یکی از عوامی که اجازه نمیدهد انتظار ریزش گسترده قیمت مسکن را بهعنوان سناریوی اصلی در نظر بگیریم، افزایش هزینه ساخت است.
سازنده امروز برای تولید یک واحد مسکونی با هزینههایی مواجه است که نسبت به گذشته افزایش پیدا کردهاند. زمین، مصالح، دستمزد و هزینههای مرتبط با ساخت، کف جدیدی برای قیمت تمامشده ایجاد کردهاند.
در نتیجه حتی اگر تقاضای خرید کاهش پیدا کند، فروشنده یا سازنده لزوماً حاضر نیست ملک را با هر قیمتی عرضه کند.
اینجاست که بازار میتواند وارد شرایطی شود که قیمتها افزایش پیدا میکنند اما تعداد معاملات نهتنها بیشتر نمیشود، بلکه همچنان پایین باقی میماند.
رکود تورمی؛ سناریوی مهم ماههای آینده
اگر تورم عمومی ادامه داشته باشد اما قدرت خرید خانوارها متناسب با آن افزایش پیدا نکند، بازار مسکن با پدیدهای مواجه میشود که میتوان آن را «رکود تورمی» نامید.
در این وضعیت، خریدار از بازار خارج نشده است؛ بلکه توان خرید ندارد.
این دو موضوع کاملاً متفاوت هستند.
ممکن است هزاران نفر به دنبال خرید خانه باشند، اما فاصله میان درآمد خانوار و قیمت ملک آنقدر زیاد شده باشد که بخش بزرگی از این تقاضا امکان تبدیل شدن به معامله واقعی را نداشته باشد.
سرمایهگذار چه زمانی وارد شود؟
برای سرمایهگذار، شرایط کاملاً متفاوت است.
در بازارهای پرنوسان، سرمایهگذار نباید صرفاً به دنبال خرید ارزانترین ملک باشد. مهمتر از قیمت پایین، قابلیت فروش مجدد، میزان تقاضا، امکان اجاره و موقعیت ملک است.
یک ملک ممکن است نسبت به منطقه ارزان باشد، اما اگر مشتری محدودی داشته باشد، در زمان خروج از سرمایهگذاری میتواند مشکلساز شود.
بنابراین در مرداد ۱۴۰۵، استراتژی مناسب برای سرمایهگذار بیشتر از آنکه «هرچه سریعتر خریدن» باشد، پیدا کردن فایل مناسب با قیمت مناسب است.
رکود میتواند برای خریدار فرصت بسازد
رکود بازار یک روی دیگر هم دارد.
وقتی تعداد معاملات کاهش پیدا میکند، فروشندهای که برای فروش عجله ندارد میتواند صبر کند؛ اما مالکانی که به نقدینگی نیاز دارند، معمولاً انعطاف بیشتری در مذاکره نشان میدهند.
این یعنی خریدار دارای نقدینگی در چنین بازاری الزاماً دست بسته نیست.
اتفاقاً ممکن است بهترین فرصتها در میان فایلهایی قرار داشته باشند که قیمت اولیه آنها بالا اعلام شده اما مالک برای فروش واقعی حاضر به مذاکره است.
به همین دلیل، تفاوت میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قابل معامله» در ماههای آینده اهمیت زیادی خواهد داشت.
آیا صبر کردن اشتباه است؟
نه همیشه.
اگر خریدار فاقد نقدینگی کافی است و برای تأمین بخش عمده قیمت ملک مجبور به دریافت بدهی سنگین میشود، صرفاً ترس از افزایش قیمت نباید او را وارد معامله کند.
اما اگر فرد نقدینگی آماده دارد و برای مصرف شخصی به خانه نیازمند است، انتظار برای یک ریزش بزرگ میتواند تصمیم پرریسکی باشد؛ زیرا هیچ تضمینی وجود ندارد که چنین کاهش قیمتی اتفاق بیفتد.
در واقع، زمان مناسب خرید برای هر فرد به اندازه سرمایه، هدف خرید و نوع ملک وابسته است.
پیشبینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵
با توجه به شرایط فعلی، سناریوی محتملتر این نیست که بازار ناگهان وارد رونق سنگین شود یا قیمتها به شکل گسترده سقوط کنند.
سناریوی محتملتر، افزایش تدریجی قیمت اسمی در کنار ادامه رکود معاملاتی است؛ البته شدت این افزایش به تورم، نرخ ارز، هزینه ساخت و شرایط اقتصادی و سیاسی ماههای آینده بستگی خواهد داشت.
اگر تورم بالا باقی بماند، قیمت اسمی ملک نیز میتواند افزایش پیدا کند. اما تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، این افزایش لزوماً به افزایش تعداد معاملات منجر نخواهد شد.
مهمترین فرصت بازار کجاست؟
در شرایط فعلی، پاسخ را نباید در یک منطقه یا یک نوع ملک خلاصه کرد.
فرصت واقعی برای خریدار، جایی شکل میگیرد که قیمت معامله نسبت به ارزش واقعی ملک مناسب باشد و ملک از نظر نقدشوندگی نیز شرایط قابل قبولی داشته باشد.
برای سرمایهگذاری، واحدهای دارای تقاضای اجاره، موقعیت مناسب شهری، دسترسی مطلوب و قابلیت فروش مجدد میتوانند نسبت به فایلهای صرفاً ارزان، جذابیت بیشتری داشته باشند.
در مقابل، خرید یک ملک صرفاً به دلیل اینکه «از بقیه ارزانتر است» میتواند سرمایه را برای مدت طولانی قفل کند.
جمعبندی؛ الان خانه بخریم یا صبر کنیم؟
بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ در نقطهای قرار دارد که نه خرید هیجانی توصیه میشود و نه انتظار برای سقوط قطعی قیمت.
برای خریدار مصرفی، اگر ملک مناسب با قیمت واقعی و قابل مذاکره پیدا شود، رکود فعلی میتواند فرصت چانهزنی ایجاد کند.
برای سرمایهگذار نیز اولویت باید انتخاب دقیق ملک و قیمت خرید باشد، نه صرفاً پیشبینی اینکه «مسکن ماه آینده چقدر گران میشود».
برآیند شرایط فعلی نشان میدهد احتمال «گرانی بدون رونق» از سناریوی «ارزانی گسترده» جدیتر است. بنابراین در ماههای آینده، برنده بازار لزوماً کسی نیست که زودتر خرید کند؛ بلکه کسی است که ملک مناسب را با قیمت مناسب پیدا کند.
مشاوره تخصصی خرید مسکن
اگر برای خرید خانه یا سرمایهگذاری در بازار مسکن مردد هستید، پیش از معامله میتوانید شرایط بودجه، هدف خرید، منطقه موردنظر و افق سرمایهگذاری خود را بررسی کنید تا مشخص شود در شرایط فعلی، خرید برای شما منطقیتر است یا صبر کردن.
شماره مشاوره:
۰۹۱۲۵۴۳۵۱۲۷